国外养老地产体系借鉴
随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到2050年80岁以上的老年人将增加5倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的。
养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。
面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。
一、美国养老运营模式：
在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国，养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。此外，政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础
按需开发不同类型的老年住宅模式
在美国，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。老年公寓则一般分为自住型、陪护型和特护型三种类型。老年社区大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。
体现人性化设计理念
美国在老年住宅设计和管理上非常重视人文关怀。在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，既方便其使用，又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国，有的养老院除有房门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。因为，如果老人昏倒在门旁，破门而入则可能发生伤害。
“以房养老”模式
“以房养老”作为一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。上世纪末，美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”，供年长者养老，取得了一定的成熟经验后，美国议会在2005 年通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等，还有免费咨询电话，不明白的地方，有专业工作人员耐心解答。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。
养老咨询业发达
美国的养老咨询业非常发达，有国家政府的咨询服务组织，有在市场经济发展中涌现出的各类大公司、大集团的咨询服务，也有地区小公司和个人提供的咨询服务。就咨询项目来看，有为国家养老政策提供咨询；为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面（项目发展建设、市场开拓、管理经营、经济效益等〕提供咨询；以及为社区、家庭、个人养老服务需求（服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等〕提供咨询。美国养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到，对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。
二、日本养老运营模式：
突出自助自理
日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。
1、“机构设施”可以做以下分类：
1）护理疗养型医疗设施
2） 老人保健设施
3） 特别养护老人住家
4） 养护老人住家
5） 低收费老人住家
以上5种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人，政府对开发建设这些机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。
6）收费老人住家
大致分3种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。
7） 患有老年痴呆症高龄者的集体住家
8） 高龄者生活援助住屋
在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第6类的“收费老人住家”，这种形式是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务，由国家买单。这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定的收入。
2、“住宅”类的模式分以下4种：
1）面向高龄者的住宅
2）年长者住宅
3）银发住宅
4 ）自有产权住宅
“住宅”类中，除第3种“银发住宅“的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人。第1种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。“面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。
由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。
三、欧洲养老运营模式：
突出不显孤独。
欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，老人能感到与他人和睦相处的融洽。由于周围环境的特点，荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分：较大的一栋楼紧邻高速公路，较矮的两栋楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。这个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。
符合中国特有国情的养老机构：
对老年住宅产品的五个层次的分析，可以将养老地产的内涵归纳为以下四点：
生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车
场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。
医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。
康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。
交通配套服务：公共交通，轮椅公交设旌等。
与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合
考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方
面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼日L}系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目
随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到2050年80岁以上的老年人将增加5倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的。
做好社区老年人服务：（三大支柱）健康，参与和安全上考虑长者需要的服务。把这三个支柱落实到社区里面，让在社区里面居住的每个老人都能够享受一个有尊严，有参与，有亲情，换了健康的晚年。
四养老产业与养老地产
我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
复合地产是传统房地产业与其它产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表 而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。
复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。
养老地产的商业模式
一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：
土地获取方式：出让；
房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院
营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。目前亲和源的会员卡有A、B两种，其中A卡是永久卡，入会费约需75万元左右，但年费不定，最高7万元。而B卡是终身卡（在老人去世之后即注销），入会费不定，依照大、中、小户型而定，最高85万元，但年费是一定的，约在3万元左右。两年前A卡价格仅为50万元，2011年准备卖到100万元，B卡可保证至少15年的居住年限，若不够可根据比例退款。
服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商；
会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力；
资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员卡的增值，达到多赢的格局；
区域选址：养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。如果开发商选择一个城市开发养老地产项目，这个城市的人均GDP至少要达到5000美元以上（比如长三角都市圈、珠三角都市圈、环渤海都市圈、中部城市如武汉都市圈等），城市人口增容要较快，经济发展速度也要较快，类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。
五、养老地产的生活方式
由于养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于探索阶段。传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。比如，2010年虽然上海亲和源营业额将突破1.5亿元，但还未盈利。
事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区经验而来。它起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀一站式的终生退休养老服务。CCRC是一种复合式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐部运营、公社（互助社区）管理和养老保险的经营理念，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。这种独特的运作和赢利模式，对老年消费者有很强的吸引力，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常一个典型的CCRC由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家，从而构筑了养老社区的全产品线。
据专家测算，目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3% 5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。
其次，中国医疗保健产业的市场前景巨大。根据专家研究，当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。
第三，我国养老服务行业尚处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大多位于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业自身的核心竞争力。
虽然目前中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。