休闲农庄规划中的融资方案

按照“多渠汇流”的原则，休闲农庄规划根据旅游业投融资的趋势和规律，结合洪泽古堰的实际和特点，提出“九龙治水”的融资综合解决方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“转钱”方案、“募钱”方案、“挤钱”方案。

　　(一)争取国家和省市加大扶持――“跑钱”方案

　　1.争取理由

　　鉴于以下两个理由，申请上级政府加大扶持：

　　(1)文化遗产的保护，是中央和省市县政府共同的责任。洪泽湖大堤为全国重点文物保护单位，镇水铁牛为省级文物保护单位，古文化遗址遗迹包括头坝、周桥大塘、仁、义、礼、智、信五道减水坝、黄罡寺等。

　　(2)洪泽目前经济实力比较薄弱，遗产保护面临巨大压力。尽管县委县政府竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗产保护进行投入。

　　2.面临机遇

　　(1)中央提出全面建设小康社会，构建和谐社会的战略，重点加大“三农问题”的解决力度，并具体加大了对农村基础设施的投入，必将推进对洪泽旅游配套环境整治的资金投入。

　　(2)抓住江苏省区域发展从苏南向苏北转移的机遇，积极争取省市政府的资金扶持。

　　3.投资重点

　　根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域：

　　(1)交通等公共基础设施及公共事业;

　　(2)大气、水源等环境治理项目;

　　(3)文物保护，重点投资进行大堤、遗址等的保护和维修;

　　4.配套措施

　　为争取国家、省市政府的投资，需要做好三个方面的配套工作：

　　(1)争取计划单列，加大上级扶持力度，放宽地方执行权限。

　　(2)好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、能源、环保、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地;全面整合各方面投资渠道，形成规模投资。

　　(3)根据投资走向，做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，又结合洪泽古堰特点的项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制。

　　(二)加强与金融机构的合作――“借钱”方案

　　遗产保护和旅游业发展所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入予以解决，需要按照经营城市的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合作，强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。

　　1.资金渠道

　　随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点，越来越受到金融机构的青睐，可以充分利用这一优势开辟融资渠道。同时，随着我国利用国际资金能力的提高和投资领域的进一步开放，国际金融机构在华投资规模不断扩大，为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。

　　具体资金渠道包括：向商业银行(如工商银行、建设银行)申请抵押或质押贷款;向政策性银行(如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行)申请贴息贷款;卖方信贷;通过担保公司进行融资担保;申请世界银行贷款、亚洲开发银行;申请国家间援助性贷款(如FAO、NNDP等)。

　　2.融资方式

　　对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。

　　(1)门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。

　　(2)景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。

　　(3)土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。

　　(4)建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。

　　景区的抵押或质押项目信贷一般要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。

　　实际操作中，如果景区的开发规划有足够吸引力，同时开发商具备一定的信用，开发中的工程建设也可通过垫资方式进行。垫资比例一般为30%–40%，如果有相应的垫资融资财务安排，垫资比例甚至可达100%。如项目开发能与开放游览同步进行，还可对旅游商品开发、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面经营内容进行商业信用融资，主要包括：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资等。

　　3.配套措施

　　(1)成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用现有的旅游开发公司。

　　(2)明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。

　　(3)加大前期工作的力度，研究规划区的资产体系及相应的政策扶持措施。

　　(三)加大项目对外招商引资力度――“引钱”方案

　　洪泽古堰作为仅次于都江堰的千年古堰，旅游开发项目的商业价值很高，投资回收有较好的保障，招商引资应成为融资的重点之一。

　　1.有利条件

　　(1)旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域汇集。

　　(2)规划区的旅游服务体系尚有很大的发展空间，适合商业资金的进入。

　　2.招商引资方式

　　景区通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息，与开发商取得联系，根据项目和开发商的情况，确定具体的招商引资方式。

　　(1)招募入股融资

　　开发商以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。

　　(2)定向募股融资

　　开发商先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。

　　(3)整体项目融资

　　开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。

　　3.配套措施

　　(1)加大投资开放力度，积极推进经营城市。投资项目开放，引进外国资金，制定优惠政策，探索多种合作模式，加强政府的协调职能。

　　(2)改善投资环境，树立亲商、富商的理念，转换政府职能，建立服务性的、诚信的政府。

　　(3)搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。

　　(四)充分利用资本市场融资――“融钱”方案

　　随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司47家，其中景区类旅游上市公司13家。

　　1.资本市场融资方式

　　(1)国内上市融资

　　(2)海外融资

　　海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作。

　　(3)信托融资

　　新《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了比较大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式，发行旅游信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合洪泽古堰的实际。

　　2.面临障碍

　　(1)资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限制，影响古堰旅游开发公司直接上市。

　　(2)遗产类旅游资源能否转让开发经营权，目前存在争议，操作规则不明。

　　(3)当前资本市场不景气，融资效果受到影响。

　　3.配套措施

　　(1)优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业的融资能力。

　　(2)积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。

　　(五)创新模式盘活民居资产――“兑钱”方案

　　当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革，旅游与房地产结合，创造各种旅游住所，已经成为景区深度开发的趋势。

　　1.盘活方式

　　以“我在洪泽古堰有个家”为主题，策划系列拍卖、发售和招租等活动，具体方式如下。

　　(1)产权融资：包括产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等;

　　(2)出售部分产权：包括分时度假等;

　　(3)第二驻地：包括第二居所、企业第二总部(或企业庄园)等;

　　(4)租赁融资：包括设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等;

　　(5)民居收藏：包括文化民居收藏、主题民居收藏等。

　　2.配套措施

　　(1)对现存住房进行分类登记，策划对应的盘活方式;

　　(2)创新居民管理方式，如发行“洪泽绿卡”，赋予居住者永久居留权;

　　(3)中高端人群入住。

　　(六)当地群众投资――“汇钱”方案

　　随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发，比较适合当地民间资本的投入。积极鼓励群众投资古堰旅游开发，汇集零散的小额投资，集腋成裘，是一条有效的融资渠道。

　　1.投资重点

　　重点引导当地群众投资到投入小、见效快、回报稳定、经营方式灵活的领域中。

　　(1)旅游餐饮：包括餐馆、酒吧、茶社、咖啡馆等;

　　(2)旅游交通：包括旅游客运公司、景区内部交通等;

　　(3)民居旅馆：包括民俗客栈、渔家乐等;

　　(4)旅游商品：包括旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等;

　　(5)旅游娱乐：包括民俗表演、曲艺演出、特色娱乐服务等;

　　(6)旅游景点：包括小型景点的开发等;

　　(7)旅行社：包括小型的地接社等;

　　(8)其他适宜的旅游配套服务：包括游客咨询等。

　　2.配套措施

　　(1)政府要为民间资本开发的旅游项目提供公平的经营环境。尤其在宣传营销、利润分配、支持保障等方面，要与国营开发项目一视同仁。

　　(2)采取银行小额信贷、政府贴息等方式，提供必要的资金扶持。鼓励当地群众投资古堰旅游开发。

　　(3)开放投资领域，采取政府特许经营的方式，鼓励投资利润相对较高的领域。

　　(4)制定优惠政策，向当地群众投资开发的旅游项目做适当政策性倾斜。如在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。

　　(5)帮助当地投资古堰旅游业的群众成立民间团体，进行行业互助，争取群体利益，开展行业自律。如洪泽本地旅游投资者协会。

　　(6)帮助促成增资扩股、社会募股、合伙经营等开发形式，丰富当地群众投资旅游业的方式。群众个人的资金有限，在无力单独开发旅游项目的条件下，多种形式为其参与投资提供了可能。

　　(7)加大对当地旅游就业和创业者的培训力度，提高其从旅游业中获利的能力。

　　(七)引导硝芒矿、渔业等传统产业转向投资旅游――“转钱”方案

　　1.资金来源

　　当前，洪泽古堰旅游业融资存在着一个特别的机遇，即通过实施“矿变旅”  、“渔变旅”工程，在省内融集到规模可观的资金。硝芒矿、渔业等传统产业向旅游产业进行部门间的资金转移，是经济转型中的一个良性趋势。

　　2.引导措施

　　(1)政府对“矿变旅”、“渔变旅”工程加强引导，制定优惠政策鼓励资金转移。

　　(2)采取相应措施，提供智力方面的扶持和支援，使投资者对旅游业，尤其是其中的利润增长点增强了解。

　　(八)设立洪泽古堰旅游发展基金――“募钱”方案

　　随着经济的发展和社会的进步，公众对珍贵的文化资源日益重视，各种类型的人类文化遗产保护基金不断涌现，国家也出台了支持性的相关政策。在这一背景下，充分利用世界文化遗产的品牌，设立洪泽古堰旅游发展基金成为现实的可能。

　　1.资金来源

　　(1)通过基金争取到的银行贷款、各级政府的资金扶持及个人投资。专项基金是整合各种资源优势，开拓融资渠道的良好方式之一。

　　(2)通过乡情、文化传播、遗产保护等联络载体募集到的个人和单位的捐赠。基金管理部门要给予捐赠方荣誉或情感上的回报。

　　(3)来自本地旅游企业等基金收益方的计提。

　　2.投资领域

　　(1)文物古迹的保护修缮，及其前期的研究论证与对保护修缮方案的制定。

　　(2)旅游项目规划设计。

　　(3)旅游市场的宣传促销、旅游产品的开发。

　　(4)旅游特色项目的贷款贴息。

　　(5)设立政府旅游赔偿基金，对受到侵害的游客进行赔付。

　　3.配套措施

　　(1)严格贯彻财政部、国家旅游局颁布实行的《旅游发展基金管理暂行办法》，确保资金的合理使用。规定基金交由洪泽县国资办负责管理，专户存储、专款专用，对资金的使用要注意合理性、效应性和前瞻性。

　　(2)建立政府各部门的联动机制，确保基金的科学运作。基金动用前先由县旅游局按照年初批准的计划和项目进展的情况提出资金申请，经上级领导批准后，再由国资办予以列支。资金投入使用后，县旅游局实施项目和资金的管理，并对资金的使用效果进行有效反馈与监督，县审计局年末对年度基金使用情况进行审计，确保基金用到实处，起到实效。

　　(九)加大本级政府投资力度――“挤钱”方案

　　本级政府的投入是洪泽旅游开发项目的投资的立足点和基础，有策略有重点地加大本级政府对洪泽古堰旅游业的投资力度，不但可以直接部分解决资金短缺的问题，而且能够为其他融资渠道的畅通提供保障。

　　1.投资重点

　　本级政府投资重点在于引导其他渠道的资金注入，扮演“引子”资金的角色。

　　(1)投入为争取上级政府资金扶持而进行的前期和配套建设。

　　(2)投入与银行贷款项目相配套的项目。

　　(3)投入与商业投资项目相配套的项目，尤其是配套基础设施的建设。

　　(4)设立鼓励基金，采取政府贴息贷款等方式引导民间资金投入。

　　2.配套措施

　　(1)设立固定的古堰保护和旅游发展的财政专项资金，纳入财政预算;

　　(2)提高理财水平，增加旅游相关项目投资;

　　(3)加大财政监管力度，美丽乡村规划进一步完善财务监督机制，确保从各个渠道投入古堰旅游的资金都能得到合理的使用。

　　三、建设时序

　　经项目梳理，并结合洪泽县县城发展、旅游业发展等综合业态的分析，对规划区的建设时序作出如下整理：